Правовые аспекты.
Если долгосрочная аренда жилья на территории Испании регулируется Законом о городской аренде, где главную роль играет воля обеих сторон, а в дополнительном порядке применяется Гражданский кодекс, то в случае краткосрочной аренды общегосударственного регулирования, к сожалению, нет. Общие положения сдачи жилья на Коста дель Соль в частности и в Андалусии в целом содержатся в Декретах Правительства Андалусии 28/2016 от 2 февраля о туристических квартирах и 194/2010 от 20 апреля о проживании в них .
В основном эти положения касаются системы государственного контроля за квартирами для туристов, ниже их перечень.
Правила проживания в жилых комплексах знают все — уважать соседей, соблюдать порядок на всей территории ЖК, не шуметь после 23 часов и соблюдать нормы общественного порядка.
Правила укомплектованности апартаментов гласят, что в арендуемом помещении должны быть необходимые условия для проживания. Кроме мебели, бытовых приборов, постельного белья и полотенец должны быть кондиционер и интернет. Следует знать, что при получении туристической лицензии собственникам жилья дается один год на комплектацию квартиры, поэтому не всегда в апартаментах с лицензией есть интернет и кондиционер. Собственники не спешат тратить свои средства на их приобретение и откладывают до последнего, поэтому лучше уточнять наличие интернета и кондиционера при бронировании.
Уведомление официальных органов о приезжающих гостях часто вызывает удивление. В момент въезда гостей в квартиру хозяин или его представитель заполняют анкеты, в которых указаны фамилии и имена арендаторов, номера документов, удостоверяющих личность, и другие данные. Эти данные передаются в полицию. Это смущает некоторых арендаторов. Но это важный и необходимый момент. Я советую указывать эти данные в контракте аренды, как со стороны хозяина жилья так и со стороны арендаторов.
Как сдаются апартаменты в аренду.
Сдавать в аренду можно самостоятельно или через специализированные сайты, чаще всего это системы бронирования booking и airbnb.
Системы удобны тем, что в силу их известности и популярности поиск арендаторов с одной стороны и апартаментов с другой стороны осуществляется намного проще и быстрее. На сайтах удобный и понятный интерфейс, они позволяют давать информацию на нескольких языках, что облегчает поиск и переговоры между сторонами. Кроме фотографий на этих сайтах дается информация о расположении жилья, карта с координатами дома, указаны ближайшие объекты, которые следует посмотреть, упоминается наличие супермаркетов, зон отдыха и многие другие моменты. Кроме того, бронировать в большинстве случаев можно автоматически, система показывает свободные даты, стоимость жилья на запрашиваемый период, возможность отдыха с домашними животными, способ передачи ключей и время въезда и отъезда (чекин и чекаут).
Есть и другие дополнительные функции.
Поисковые системы берут комиссию. На букинге комиссия составляет от 15 до 30%, которые оплачивает собственник, эйрбиэнби берет 3% с собственника жилья и 15-20% с арендатора.
Теперь о самостоятельном поиске. Есть собственники, которые по разным причинам не ставят информацию о своих апартаментах в поисковые системы. У кого-то нет лицензии, так как квартира сдается редко и только через знакомых. Кто-то не умеет и не хочет учиться пользоваться поисковиками либо не хочет тратить на это время. Тогда квартира предлагается знакомым либо выставляется в соцсетях. Цены на аренду таких квартир, как правило, ниже чем на сайтах.
Часто апартаменты сдаются через агентства или доверенных лиц. Это бывает, если собственник живет в другом городе или даже в другой стране и физически не имеет возможности или просто не хочет контролировать процесс. Агентства берут комиссию до 30, а иногда до 40% от стоимости аренды, но при этом имеют хорошую клиентскую базу и берут на себя решение многих вопросов, от трансфера до мелкого ремонта. Если сдачей квартиры занимается доверенное лицо, то чаще это соседи или знакомые, живущие рядом со сдаваемой недвижимостью и берущие на себя организационные вопросы. В таких случаях хозяевам лучше оформлять доверенность с перечнем услуг, которые берет на себя ваше доверенное лицо. Комиссия физических лиц составляет от 5 до 15%.
Как сдавать и как снимать – это дело личного выбора. Везде есть свои плюсы и свои минусы. Однако, как и в любом другом случае аренды жилья, лучше всего отношения между сторонами регулировать контрактом.
Контракт.
Когда бронирование жилья идет через специализированные сайты, условия оговариваются автоматически.
Если же вы снимаете апартаменты или дома через знакомых, рекомендуется делать контракт.
Что должно быть в контракте? Как сказано выше, суть предмета краткосрочной аренды в соглашении между двумя частными лицами, и чем больше вопросов содержит контракт, тем лучше понимание вопроса обеими сторонами.
Я советую делать контракт до осуществления бронирования. Часто бывает, когда просят предоплату без контракта, а позже о нем забывают вообще либо контракт подписывают в момент въезда. Лучше сначала сделать контракт, где прописать правила оплаты и остальные условия, и уже потом делать предоплату
По общему правилу в контракте указываются адрес апартаментов, даты въезда и выезда, имена, фамилии, а также номера документов всех лиц, которые будет проживать в арендуемом жилье. Своим знакомым рекомендую также высылать сканы документов и билетов, чтобы ситуацию сразу делать прозрачной для двух сторон. Кроме того, в контракте надо указать способы оплаты, особенно если деньги оплачиваются не напрямую собственнику жилья, а агентству или доверенному лицу, и банковские реквизиты для перевода денег. Обязательно указывать фамилию и имя собственника жилья, его адрес, номер документа, в случае если договор подписывает доверенное лицо, его имя и фамилию, номер документа и полномочия, то есть наличие доверенности.
Следует отметить, что доверенность на сдачу квартиры может быть и устной. В Испании наличие ключей от жилья – это уже факт доверия.
При возможности надо также указывать не только даты въезда и выезда, но и время. Из практики понятно, что это не всегда возможно при бронировании, так как в этот момент не всегда известно время выезда предыдущих или заезда последующих арендаторов. Тогда лучше выяснять порядок заезда и выезда самостоятельно. Как правило, время выезда из апартаментов устанавливается с 10 до 12 часов дня, а выезда с 14 до 18 часов. Каждый собственник самостоятельно решает, сколько времени необходимо на уборку жилья и подготовку к следующим гостям. Кто-то закладывает на это пару часов, что достаточно в случае студии или небольшой односпальной квартиры. В случае же квартиры большей площади либо дома или виллы на уборку необходимо больше времени, иногда следующий заезд возможен лишь на другой день.
Если же вдруг возникла ситуация, что одни гости выезжают позже, а другие приезжают раньше, убедительная просьба уведомлять об этих ситуациях собственника или его представителя, чтобы не возникало конфликтных ситуаций. Это в ваших интересах.
Еще о контракте. Часто при раннем бронировании, то есть при бронировании за несколько месяцев, берется предоплата как гарантия въезда. Чаще это 30%, реже 50%, и почти всегда эти суммы не возвращаются, если гости отменяют заезд. Здесь можно понять собственников – если вы не приехали, то они могут потерять других клиентов, что для многих неприемлемо. Поэтому если вас не устраивают такие условия, вы можете арендовать жилье в другом месте, с более гибкими условиями аренды.
В контракте также указывается, как оплачивается оставшаяся часть аренды, а также оплата финальной уборки и наличие депозита. Остаток аренды чаще платится наличными в момент въезда гостей, также как и уборка и депозит. Редко, в основном на английских сайтах, вся сумма должна быть оплачена заранее. Выбор опять же за арендаторами. Оплата за уборку в некоторых случаях включена в аренду, в других нет, это тоже на усмотрение собственника. И момент депозита. Он берется на случай поломки каких-либо предметов мебели, бытовой техники и других видов нанесения ущерба. Это общепринятая практика, и это не должно быть предметом спора. Как собственники, так и арендаторы бывают разные. Однако в контракте лучше прописать условия оплаты и возврата.
И последнее. Если у вас возникли какие-то непонятные или спорные моменты с хозяевами квартиры, уважайте их право, право частной собственности. Недавно я была свидетелем следующей сцены. Моя знакомая сдает свою квартиру. У нее жила семья из Прибалтики, в день выезда они просили остаться до вечера, так как самолет вылетал почти в час ночи. Она им разрешила, так как в ближайшие три дня заезда не планировалось. Однако в это утро эти три дня забронировали, и хозяйка вместе со мной пошла в квартиру сказать арендаторам, что квартиру надо освободить, так как еще надо было сделать уборку. В квартире был только папа, мама с детьми была на пляже. Они им позвонил, уже через 15 минут они вернулись домой, спросили разрешения принять душ, им разрешили, затем они в течение получаса (!!!) с тремя детьми собрали свои вещи и освободили квартиру. Да, на улице было жарко, август все-таки, да, у них было много времени до обратного рейса. Но слово хозяина апартаментов – это закон. Здесь не надо ссылаться на опыт в предыдущих поездках, вам же не придет в голову говорить в Меркадоне, что например в Каррефуре молоко продается по другой цене, и просить продать его на ваших условиях. Если вы не выезжаете вовремя, вы нарушаете право частной собственности, и хозяин жилья или его представитель вправе вызвать полицию и заявить на вас как на «окупас», то есть как на людей, незаконно занявших чужую собственность. К тому же зачем портить визовую историю?
Поэтому еще раз – аренда частных апартаментов является предметом договоренности двух сторон, но собственник в приоритете. И всегда, всегда старайтесь договариваться, ибо плохой мир лучше доброй ссоры. Где могут пойти на уступки – пойдут, где нет – стоит уступить.
Всем хорошего отпуска!
Автор публикации
Люблю наше побережье и провинцию Малага, так же как и всю Андалусию в целом. Проехала много городов, больших и маленьких, посетила все известные достопримечательности: архитектурные, памятники истории, красивейшие места побережья и глубинки. Хорошо знаю историю наших мест.
Сейчас много езжу с дочкой, знаю, куда можно поехать с ребенком на побережье, где лучше разместиться на время отпуска.
Чем могу помочь: рекомендации по городам побережья, поиск апартаментов для отпуска, экскурсии, сопровождение в поездках.
