Многие из тех, кто ездит на отдых в Испанию, особенно семьи, где подрастают дети, начинают задумываться о приобретении недвижимости в стране и о способах переезда. Желание понятное и логичное, поэтому вкратце обрисуем то, что может оказаться вам полезным на обоих этапах.
Итак, прежде всего о типах недвижимости. Что такое вилла, всем понятно, это дом, часто очень большой, со своим участком. Есть чалеты (chalet) – тоже дом, но он может быть расположен в жилом комплексе среди других домов, тогда придется пользоваться общим бассейном и общей территорией. Это удобно тем, что нет необходимости оплачивать самостоятельно расходы на чистку бассейна и уход за придомовой территорией, все это входит в оплату коммунальных расходов. Адосадо (adosado), или более привычно россиянам таунхаус, это дом с общей стеной с соседним домом, их может быть два или четыре. Бассейн может быть свой, а может быть общий, есть разные случаи. Квартира, или апартаменты – наиболее распространенный тип покупки. И есть студио – аналог российской однокомнатной квартиры, за тем исключением, что кухня в ряде случаев не является отдельным помещением, а располагается в самой жилой комнате. Студио бывают очень маленькие, от 18 кв.м., и большие, с огромными террасами с видом на море. Их большей частью покупают не столько для собственного проживания, сколько для сдачи в аренду, это всегда востребовано, особенно в городах на берегу моря.
Несколько советов тем, кто покупает жилье в Испании. На что надо обратить внимание?
Первое – на инфраструктуру. К сожалению, иногда люди покупают жилье, руководствуясь красотой квартиры, видами из окна, но в некоторых случаях такое жилье находится не только далеко от пляжа, но и далеко от так необходимых супермаркетов, школ и детских садов, остановок общественного транспорта. Безусловно, можно ездить на машине, но машина иногда ломается – раз, два – с детьми каждая поездка становится сложным приключением и занимает полдня, три – такую квартиру сложнее как сдать, так и продать в дальнейшем. А вопрос ликвидности жилья – достаточно важная тема. Даже те, кто владеют недвижимостью для отпуска по многу лет и живут сами, не сдают, в последнее время стали сдавать свою квартиру на короткие сроки, чтобы как минимум оправдать расходы на коммунальные платежи и налоги, которые могут составлять несколько тысяч евро в год. Неплохое подспорье, правда? Итак, второй момент – ликвидность. И третий момент – это юридическая проверка жилья перед принятием окончательного решения о его покупке. Общеизвестно, что за годы строительного бума было возведено и продано много жилья, которое в той или иной степени строилось с нарушением или неполучением разных типов разрешений. Неправильное оформление земли, несогласованная подводка коммуникаций, отсутствие лицензий и разрешений – это лишь часть возможных нарушений. И чтобы в дальнейшем не пришлось участвовать в судебных разбирательствах, теряя время, средства и силы, советуем делать юридическую проверку до принятия решения, особенно если цена покупаемого объекта кажется привлекательной.
Более 80% продаваемой недвижимости имеет какие-то проблемы, особенно это касается разницы между регистрационными данными и физической реальностью. Если есть такая разница, можно просить у продавца скидку, но сначала нужно проверить, возможно ли легализовать достроенные помещения.
Как правильно покупать недвижимость? Я не буду подробно останавливаться на каждом пункте, опишу коротко, но с удовольствием отвечу на любые вопросы как в группе, так и лично. Итак, сначала необходимо получить выписку из реестра собственности, или nota simple, чтобы убедиться в том, кто собственники и какие существуют обременения у жилого объекта. Если собственники состоят в браке, надо узнать имущественный режим их собственности. Документы о покупке необходимо подписывать только с уполномоченными лицами. Далее следует осуществить проверку выполнения собственником своих обязательств по уплате налогов, коммунальных услуг, выплат администрации жилого комплекса, проверить наличие сертификата на энергию. И последнее – выяснить наличие арендаторов. Далее выплачивается задаток, и вот тут надо быть аккуратными – если вы откажетесь от дальнейшей покупки, задаток останется у продавца или уполномоченного лица. Если же покупка отменится по вине продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере. Далее оговорите все моменты дальнейшей оплаты. В идеале должно быть лишь два платежа – задаток и непосредственно покупка. Любые промежуточные платежи должны вас насторожить, и лучше их избежать. Если квартира куплена в кредит, вы можете переоформить его на себя, а можете найти другой банк с более выгодными для вас условиями.
И наконец сам договор покупки-продажи. Оплату лучше производить банковским платежом во избежание будущих проблем, и договор купли-продажи лучше прочесть заранее, а не в момент сделки. На сделку советуем приходить не только с риэлтором, оформляющим сделку, но и со своим переводчиком, либо с кем-то из знакомых, кто может помочь защитить ваши интересы. Естественно, это совет тем, кто не говорит по-испански либо говорит плохо.
Расходы на сделку (общий порядок): НДС, или IVA (10%), гербовый сбор (0.5-1.5%), в случае вторичных объектов налог на передачу прав собственности (от 6 до 10%), гонорары оценщиков недвижимости (в среднем 300-400-500 евро), оплата нотариальных услуг (около 800 евро), расходы на регистрацию сделки в реестре (около 600 евро), гонорары за оформление сделки и подачу деклараций (около 300 евро), комиссия риэлторов (3-7%). Комиссия риэлторов может как входить в стоимость сделки, так и браться отдельно, все зависит от договоренностей. И пара слов об ипотеке. Советуем обратиться в несколько банков и выбрать наиболее выгодные условия. В среднем ипотека дается на 30 лет, размер кредита 70-80%, но как правило иностранцам дают около 50%, это более реальная сумма.
Еще раз подчеркну, что для вашего спокойствия в любом случае перед покупкой надо запрашивать юридическую проверку жилья, даже в случае, когда сделку совершает риэлтор, а не вы сами. Юридическая проверка – это ваши гарантии.
Теперь о возможных способах эмиграции в Испанию.
На данный момент рабочей эмиграции в Испанию практически нет, основные виды на жительство в Испании, позволяющие легально проживать и работать в Испании, таковы:
1. Вид на жительство для граждан, которые имеют доход за пределами Испании (residencia no lucrativa, или без права на работу), запрашивается в стране проживания. Этот ВНЖ можно получить как при наличии в Испании собственной недвижимости, так и при договоре аренды.
2. ВНЖ для инвесторов, купивших недвижимость стоимостью свыше 500.000€ (за собственные средства), или вложивших в экономику Испании более 1.000.000€ (residencia para inversores). По закону можно получить ВНЖ и на членов семьи (супруг, супруга, несовершенолетние дети).
3. Бизнес-резиденция (autorizacion de residencia y trabajo por cuenta propia) можно получить при покупке или аренде бизнеса и подтверждения его прибыльности. Уставный капитал для фирм SL (аналог OOO) 3000€, для фирм SA (аналог AO) 65.000€.
4. Студенческая резиденция запрашивается в стране проживания для обучения на курсах языка, в ВУЗах. Студент может работать 20 часов в неделю. Через 3 года можно запрашивать ВНЖ с правом на работу, предъявив контракт от работодателя.
5. Запрос на политическое убежище. Для граждан России способ не работает.
6. Заключение брака с гражданином Испании или ЕС.
Автор публикации
Люблю наше побережье и провинцию Малага, так же как и всю Андалусию в целом. Проехала много городов, больших и маленьких, посетила все известные достопримечательности: архитектурные, памятники истории, красивейшие места побережья и глубинки. Хорошо знаю историю наших мест.
Сейчас много езжу с дочкой, знаю, куда можно поехать с ребенком на побережье, где лучше разместиться на время отпуска.
Чем могу помочь: рекомендации по городам побережья, поиск апартаментов для отпуска, экскурсии, сопровождение в поездках.
